Luật Xây dựng mới nhất là Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2026) thay thế cho Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi 2020. Dưới đây là những thay đổi cốt lõi mang tính đột phá của luật này so với hệ thống quy định cũ:
1. Đẩy mạnh chuyển đổi số và ứng dụng BIM
Điểm thay đổi lớn nhất và mang tính chiến lược của Luật Xây dựng 2025 là việc luật hóa các nội dung liên quan đến chuyển đổi số trong hoạt động xây dựng:
- Xây dựng Hệ thống thông tin và Cơ sở dữ liệu quốc gia: Luật mới quy định cơ sở dữ liệu quốc gia về hoạt động xây dựng là “tham chiếu gốc” phục vụ tra cứu, thực hiện các thủ tục hành chính, ban hành định mức và giá xây dựng.
- Bắt buộc áp dụng Mô hình thông tin công trình (BIM): Căn cứ theo Điều 8 Nghị định 175/2024/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng), việc áp dụng BIM là bắt buộc đối với các dự án quy mô từ nhóm B trở lên đối với các công trình xây dựng mới từ cấp II trở lên. Đây là sự thay đổi lớn so với quy định cũ vốn chỉ mang tính khuyến khích.
- Nộp hồ sơ trực tuyến và chữ ký số: Các bản vẽ trong hồ sơ nộp trực tuyến phải được ký chữ ký số theo quy định, đảm bảo tính pháp lý và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục.
2. Phân loại dự án theo hình thức đầu tư và nguồn vốn
Luật Xây dựng 2025 xác định rõ ràng hơn các nhóm dự án để áp dụng các phương thức quản lý tương ứng:
- Phân loại rõ dự án đầu tư kinh doanh: Ngoài dự án đầu tư công và dự án PPP, Luật mới xác định rõ nhóm “Dự án đầu tư kinh doanh” (các dự án thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về đầu tư) để có cơ chế thẩm định, cấp phép riêng biệt.
- Phân định chức năng quản lý: Luật nhấn mạnh việc phân định rõ chức năng quản lý nhà nước với chức năng quản lý của người quyết định đầu tư và chủ đầu tư, phù hợp với từng loại nguồn vốn sử dụng.
3. Cải cách công tác thẩm định và phân cấp thẩm quyền
Công tác thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (BCNCKT) và thiết kế xây dựng có nhiều thay đổi nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho doanh nghiệp:
- Cơ quan chuyên môn chỉ thẩm định các nội dung cốt lõi: Căn cứ Điều 27 Luật Xây dựng 2025, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ tập trung thẩm định các nội dung về quy hoạch, an toàn xây dựng, an toàn phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường.
- Tăng trách nhiệm của Chủ đầu tư: Đối với các dự án đầu tư kinh doanh không thuộc loại quy mô lớn hoặc không ảnh hưởng lớn đến an toàn cộng đồng, chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và chịu trách nhiệm toàn diện.
- Thiết kế FEED và thông lệ quốc tế: Luật cho phép người quyết định đầu tư quyết định sử dụng thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật thay thế cho thiết kế cơ sở tại BCNCKT theo yêu cầu của dự án.
4. Thay đổi về Giấy phép xây dựng (GPXD)
Luật mới tinh gọn các trường hợp phải cấp phép và đơn giản hóa hồ sơ:
- Mở rộng đối tượng miễn GPXD: Miễn GPXD cho các công trình thuộc dự án đã được cơ quan chuyên môn thẩm định BCNCKT và đã được phê duyệt.
- Quy định về thông báo khởi công: Thay vì chỉ gửi thông báo, đối với nhiều loại công trình được miễn GPXD, chủ đầu tư phải gửi kèm hồ sơ thiết kế tương ứng để cơ quan nhà nước quản lý trật tự xây dựng.
- Liên thông thủ tục: Đối với công trình có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, chủ đầu tư được gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn về xây dựng theo cơ chế “một cửa liên thông”.
5. Quản lý hợp đồng và chi phí xây dựng
Luật Xây dựng 2025 bổ sung thêm các loại hợp đồng và quy định chặt chẽ về điều chỉnh giá:
- Loại hợp đồng mới: Bổ sung các loại hợp đồng theo kết quả đầu ra, hợp đồng hỗn hợp… để linh hoạt hơn trong quá trình giao kết.
- Điều chỉnh hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi: Luật quy định rõ các trường hợp điều chỉnh hợp đồng do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản (như chính sách pháp luật thay đổi, địa chất bất thường).
- Xác định đơn giá: Việc thanh toán không còn căn cứ cứng nhắc vào đơn giá trong hóa đơn tài chính đối với các yếu tố đầu vào của nhà thầu mà căn cứ vào giá hợp đồng và các điều khoản thanh toán cụ thể đã ký kết.
6. Quản lý năng lực hoạt động xây dựng
Tự công khai năng lực: Các tổ chức tham gia hoạt động xây dựng tự thực hiện công khai thông tin năng lực trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng, thay vì quy trình đăng ký rườm rà như trước đây.
Sát hạch trực tuyến: Cơ quan có thẩm quyền được quyền quyết định hình thức sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề theo hình thức trực tuyến để tạo thuận lợi cho cá nhân.
Luật Xây dựng 2025 đã chuyển dịch từ tư duy “tiền kiểm” sang “hậu kiểm”, tăng cường trách nhiệm tự chủ của chủ đầu tư, đồng thời ứng dụng triệt để công nghệ thông tin (BIM, cơ sở dữ liệu quốc gia) để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong hoạt động xây dựng.